各城区人民政府，市直各有关单位：

为进一步盘活和利用好城市土地，提高城市土地经营效益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》及《衡阳市人民政府关于进一步加强土地管理的意见》（衡政发[]号），现就加强市城市土地储备工作提出如下实施意见。

一、加强领导

（一）成立衡阳市土地储备委员会。由市长担任主任，常务副市长和分管城建的副市长担任副主任，市政府副秘书长、相关职能部门负责人、各城区区长以及高新开发区、松木与白沙工业园区负责人担任委员。负责土地经营决策、土地经营计划的审定、土地经营计划实施的监督。委员会下设办公室，市国土资源局局长兼任办公室主任，办公室与市土地储备中心合署办公，负责年度土地经营计划的制定、协调和实施。

（二）进一步明确土地经营职责分工。市国土资源局负责土地经营总体运作，做好项目策划、土地报批、土地出让、征地政策指导等工作；市财政局负责土地储备资金筹措、报批规费缴纳等土地储备收支管理，负责土地开发整理成本的审核与拨付、土地价款收入等土地出让收支管理；市规划局依法做好储备土地的规划控制等相关工作。城区政府负责征地拆迁补偿安置工作；发展改革、建设、房产、审计等部门在各自的职责范围内做好相关工作。建立和完善土地储备联席会议制度。

（三）完善土地储备运行平台。赋予市土地储备中心行使土地一级市场管理职能。所有土地交易必须纳入市土地矿产交易中心进行具体运作。市土地储备中心和市土地矿产交易中心的人员工资和正常工作经费开支，由市财政予以保障。

二、统一土地储备

（四）依法征收的新增经营性用地（包括工业用地），无偿收回、收购的国有建设用地，旧城改造土地，企业改制土地，机关企事业单位搬迁调整出来的土地，国有农、林、茶、渔场土地以及未确定土地使用权人的国有土地，一律纳入土地储备范围，统一由市土地储备中心适时委托市土地矿产交易中心组织上市交易。

（五）市土地储备中心根据土地利用总体规划、城乡规划、国民经济和社会发展规划、城市建设情况以及土地市场供需状况编制土地储备专项规划，经市国土资源局、市规划局、市财政局、发展改革审查同意后报市人民政府批准后实施。

（六）年度土地收购储备计划、储备土地前期开发计划和储备土地供应计划由市土地储备中心编制，经市国土资源局、市财政局、市规划局审查同意后报请市土地储备委员会审定并严格执行。经营性用地的年供应量按照适度从紧的原则严格控制。

（七）加大城市基础设施建设力度，鼓励民间资本和社会资金投资城市基础设施建设。今后不再以土地直接抵偿基础设施建设投资。现有补偿用地尚未办理供地手续的，一律纳入政府储备土地，公开出让（不设置有损公平的竞买条件），出让收入全额缴入财政，不再直接用于抵扣投资商的投资。其中净收益优先安排用于投资商的投资补偿。在公开出让补偿用地过程中，无论基础设施项目投资商是否竞得补偿用地，均按政府审批的比例给予投资回报（以货币结算，而不以土地量结算）。

三、加强城乡规划管理

（八）城乡规划主管部门商国土资源等部门根据城乡规划确定土地储备的范围、规模，并依法为土地储备机构办理相关规划手续。

（九）合理调整城区土地规划用途。工业园区外原则上不再供应工业用地。将旧城区不再适合作为工业用途的土地和效益低下的工业用地，以及高新开发区现存未供的工业用地，依法依规对土地用途予以修改。

（十）进一步规范市城区经营性用地容积率管理，土地出让后，任何单位和个人不得擅自更改规划条件确定的容积率。

四、推行净地出让

（十一）所有经营性用地，应当完成征地拆迁补偿安置和必要的土地前期开发后，方可上市交易。

（十二）征地拆迁补偿安置工作实行属地负责制，统一由城区政府牵头负责，组织所在地乡（镇、街道办事处）和城区国土分局具体实施。征地拆迁补偿安置费用和相关工作经费实行包干制，由土地储备机构作为委托方，城区政府作为受托方，共同签订征地拆迁补偿安置委托合同，明确包干费用总额和支付时间、方式，城区政府完成征地拆迁补偿安置工作、做好群众稳定工作、交地时间要求等。

（十三）土地前期开发由土地储备中心归口管理，可以由国有公司具体实施，也可以引入市场机制，通过招标由投资商进行。工程实施方案和工程预算，由土地储备中心在现场摸底、测量的基础上提出方案报市国土资源局和市财政局审定，作为工程招标的依据和施工费用的控制标准。

（十四）经营性用地原则上应当以拍卖方式公开出让。不具备拍卖条件的地块，方可挂牌出让。出让前必须由市城乡规划主管部门依法提出该地块的规划条件，明确使用性质、强度及市政公用设施配套要求等。

五、加强地价管理

（十五）依法定期调整、公布城镇基准地价，指导、调控土地市场价格。土地使用权出让必须通过地价评估，科学合理地确定土地出让价格。

（十六）根据城乡规划主管部门提出的规划条件，计算、确定经营性用地的“楼面价”，并以“楼面价”为起始价进行土地的招标、拍卖、挂牌出让。

（十七）对出让土地（包括企业改制取得的土地），凡改变土地用途、规划条件的，应依法办理有关变更手续并按规定补交土地价款。

（十八）凡属于政府投资或引进外来资金新建或改造的城市道路、公园、广场、沿江沿湖风光带、旅游景点周边控制范围内的土地，进行转让或改变用地性质时，其高于宗地出让价部分的收入全额上交财政。

六、加大储备资金筹措力度

（十九）市土地储备资金的筹集，以财政返还收储成本和土地收益基金提取为主渠道，以银行贷款融资等其他方式筹措为辅助渠道，建立运转高效、机制完善的资金循环体系。

（二十）建立以授信贷款和抵押贷款相结合的融资体系，降低储备资金使用成本。市政府牵头，国土部门每年根据经批准的储备资金使用计划与相关金融机构协调，争取金融机构最大授信额度。国土部门根据土地储备的需要分次从合作金融机构取得授信资金；在授信贷款不足的情况下，国土部门可将暂不具备出让条件的储备土地向相关银行办理抵押贷款。

（二十一）土地储备资金主要靠土地经营机构根据年度土地储备计划，报经市财政局同意后，以储备土地作抵押向市商业银行等金融机构贷款解决，通过贷款运作的土地项目，其净收益优先用于还贷。此外，市财政按土地总价款5%的比例提取土地收益基金，专项用于政府土地储备。

七、规范收支

（二十二）土地出让收入全额上缴财政，成本支出由财政予以安排，由土地经营机构列支，按规定实行彻底的“收支两条线”管理，杜绝以任何理由、任何形式进行土地出让价款的减免缓缴或抵扣。

（二十三）农村集体土地的征地拆迁补偿安置费用及其工作经费标准，按照近年来的征地拆迁补偿安置工作实际，由市国土资源局、市财政局会同城区政府制定区片包干价，报市政府批准后实施。具体项目的征地拆迁补偿安置费用及其工作经费总额，不再履行测算与审查审批程序，直接按照土地面积和区片包干价确定，实行节余自留、超支不补，但不得截留、克扣农民的补偿费用。但是，城区国有土地的拆迁补偿费用，须在调查摸底和依法评估的基础上提交测算报告，经市财政局审核后确定。

（二十四）在确定土地经营项目征地拆迁补偿安置费用包干总额过程中，给予城区人民政府较为宽松的环境，并实行“超支不补、结余自留”的政策。由国有公司进行前期运作的项目，待土地拆迁、整理为净地后，由市财政局对其实际投入资金总额进行审定，市土地储备中心再按审定的投入资金总额上浮5－10%实施收购储备。

（二十五）规范收储成本返还机制。由财政部门会同国土资源部门，进一步完善土地储备成本核算制度，建立宗地储备成本核算台账。储备土地出让合同签订后5日内，由国土部门将核算的土地储备成本报审计部门审核。审计部门在收到报审材料10日内，对土地储备成本进行审核确认，并将审核后的成本抄送财政部门。财政部门根据土地出让金收缴进度返还土地储备成本。

（二十六）建立财政与国土对应信息共享机制。财政部门通过加强与国土局的沟通，互通信息，建立起土地征用、收储、出让及征收情况与出让金支出、成本返还等情况的对应信息制度，国土部门将年度土地利用计划、年度土地供应计划、签订的土地出让合同、土地储备计划、收储土地和宗地成本明细及时抄送财政部门，财政部门管理工作前移，对出让金形成全过程进行监管，提升了土地出让金的管理水平。

    （二十七）推行宗地核算，实行台帐管理。根据国土部门提供的相关资料，财政部门对所有协议、挂牌的土地，按宗地登记宗地台账，包括宗地出让、成本及支出台账，按宗地核算收益情况及登记支出情况。

4、规范成本支出。首先是加强土地征用成本费用的监管。根据统一征地包干办法，由国土部门负责与项目征地单位签订土地征用包干协议。财政部门根据宗地征用资料建立征地宗地台账，并作为审核拨付征地补偿费用的主要依据。其次是加强土地储备资金监管。分别从加强土地储备计划和银行贷款计划管理、协调调度土地储备资金、严格土地储备资金使用和实行土地储备资金与机构经费分帐核算管理等方面入手，按照“封闭运作、单独核算"的原则，强化土地储备资金监管。

衡阳市人民政府

二ＯＯ八年  月  日